¿Cuáles son las áreas y bienes de propiedad común?
Son aquellas partes, instalaciones y equipos del condominio que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio: ¿Cuáles son las áreas y bienes de propiedad común?
- El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
- Las puertas de entrada al condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
- Los locales destinados a la administración, personal a cargo de la administración, conserje, vigilantes, bodega para artículos y enseres de limpieza y taller de mantenimiento, más los destinados a las instalaciones y equipos para servicios comunes.
- Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
- Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
- Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
- Otras partes del condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.
Respetar la áreas comunes
Es importante su respeto a las áreas y bienes comunes del condominio, así como su correcto uso, lo cual le evitará diferencias con sus vecinos y ser reconvenido por el Administrador o el Comité de Vigilancia.
Ningún ocupante del condominio puede obstaculizar o colocar objetos que dificulten el tránsito, uso, atenten contra la seguridad o signifiquen pretensión de ejercer dominio sobre las áreas o bienes comunes.
En los condominios verticales, ningún condómino independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad exclusiva tiene más derechos que el resto de los condóminos.
Salvo que lo establezca el Reglamento Interno del Condominio, los condóminos de la planta baja no pueden hacer obras ni ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos en los vestíbulos, sótanos, jardines, patios u otros espacios de esa planta considerados como comunes, incluidos los destinados a cubos de luz.
Así mismo, los condóminos del último piso no pueden ocupar las azoteas ni elevar nuevas construcciones.
Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos.
La copropiedad en el condominio
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del condominio es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no pueden ser enajenados, gravados o embargados separadamente de la misma unidad.
Las construcciones en áreas comunes están prohibidas. Aún más, no puede cambiarse su destino original a pesar de que la obra mejore el aspecto o dé mayor comodidad al condominio. Quien infrinja esta disposición puede hacerse acreedor a una multa por la Procuraduría Social del Distrito Federal.
En el régimen de condominio la práctica de construcciones en las áreas comunes es la segunda mayor incidencia que se presenta en el Distrito Federal, por lo cual se ha legislado rigurosamente al establecerse multas con altas cuantías, que vienen a ser medidas adicionales a los procedimientos civiles que correspondan.
Contra los causantes de invasión o construcción en áreas comunes, el Administrador del condominio puede solicitar la intervención de la Procuraduría Social del Distrito Federal, quien impondrá la correspondiente multa al infractor.
Asimismo, el Administrador del condominio está facultado para entablar un juicio de orden civil por invasión de áreas comunes y otro de orden penal por despojo.
Estacionamiento del condominio bien de propiedad común
El estacionamiento del condominio es un aspecto conflictivo en el régimen condominal. En principio, recomendamos que revise su Escritura de compraventa para cerciorarse si el cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden le fueron vendidos como parte de la propiedad exclusiva o solamente tiene el derecho de uso de uno o más cajones para estacionamiento en las áreas comunes:
En el primer caso, nadie a excepción del propietario, su arrendatario o cesionario del uso de la unidad de propiedad privada puede usar el o los cajones para estacionamiento.
En el segundo caso, de no existir en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, en el Reglamento Interno del Condominio o en la Escritura de compraventa algún señalamiento del número de vehículos que pueden accesar o la identificación del cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden en las áreas comunes, el condómino puede estacionar su vehículo o vehículos en cualquier espacio dentro del área destinada para tal fin. Sin embargo, suele haber acuerdos de Asamblea que han reglamentado el uso de los espacios por lo que los condóminos deben acatar las disposiciones respectivas.
Si el estacionamiento que le corresponde está dentro del área común y es ocupado por otro vecino, comuníquelo al Administrador para que él resuelva en consecuencia, recuerde que es su función. Los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso deberán respetar la asignación, estado y uso original de los cajones para estacionamiento y, por consiguiente, se abstendrán de:
- Ocupar cajones ajenos.
- Estacionarse incorrectamente.
- Obstruir la entrada o salida de otros vehículos.
- Realizar construcciones de cualquier tipo, delimitarlos con jaulas, postes o cadenas.
- Señalizarlos o identificarlos de manera personalizada.
- Almacenar o colocar objetos de manera permanente o momentánea sin importar su naturaleza.
- Efectuar modificaciones en las instalaciones eléctricas, hidro-sanitarias, de iluminación o ventilación.
Aunque es una práctica común la venta o el arrendamiento de los cajones para estacionamiento cuando forman parte de la unidad de propiedad exclusiva ello va contra la Ley, por lo que se recomienda evitarse molestias al contravenir esta disposición.
Artículo 21.- X. Queda prohibido a los condóminos, poseedores y en general a toda persona y habitantes del condominio: Ocupar otro cajón de estacionamiento distinto al asignado; para este artículo se aplicará de manera supletoria la Ley de cultura Cívica del Distrito Federal y demás leyes aplicables.
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